Česta pitanja

IMOVINSKO-PRAVNA PITANJA I KOMERCIJALIZACIJA NEKRETNINA


Je li moguće zakupiti dio zemljišta na dulji rok i koliko godina, te da li je moguće na zemljištu postaviti montažni objekt ili pokretnu napravu?
Da moguće je zakupiti dio određene čestice ili cijelu česticu zemljišta na rok od 3 godine uz mogućnost produženja na daljnje tri godine.
Podružnica kontinuirano objavljuje na svojoj web stranici Javne pozive za zakup slobodnih zemljišta (obzirom ne postoji obveza raspisivanja javnog natječaja) a zainteresirani ponuđači mogu dostaviti ponude sukladno uvjetima aktualnih Javnih poziva.
Na zemljište je moguće postaviti montažni objekt ili pokretnu napravu sukladno uvjetima Javnog poziva, odnosno djelatnosti koja bi se obavljala na istome, uz uvjet da je zakupnik obvezan od nadležnih tijela ishoditi sve potrebne dozvole i suglasnosti za postavljanje istoga, kao i da za isti treba posjedovati svu potrebnu atestnu dokumentaciju.

Koja je visina zakupnine/jamčevine za zakupe poslovnih prostora?
Početni iznosi zakupnine određeni su za pojedine poslovne prostore Odlukom Uprave Društva, dok se za preostale poslovne prostore koji se nalaze u Gradu Zagrebu utvrđuju sukladno Zaključku o kriterijima za određivanje zakupnine za poslovni prostor Grada Zagreba (Službeni glasnik grada Zagreba br. 6/16, 11/16, 13/17), a za poslovne prostore van Grada Zagreba početni iznos zakupnine utvrđuje se sukladno važećim propisima jedinica lokalne uprave i samouprave na čijem se području prostor nalazi, te se javni natječaj za poslovni prostor objavljuje po tako utvrđenoj zakupnini.
Svaki natjecatelj koji se javlja na javni natječaj dostavlja ponudu za određeni poslovni prostor, dužan je položiti  jamčevinu u trostrukom iznosu  početnog iznosa zakupnine za poslovni prostor za koji se natječe na žiro račun Podružnice, a sukladno uvjetima javnog natječaja.

Vraća li se jamčevina po sklapanju ugovora o zakupu ili su uračunava u zakupninu
Natjecateljima koji su položili jamčevinu a čije ponude nisu prihvaćene, vratit će se u roku od 30 dana od dana donošenja Odluke o dodjeli poslovnog prostora najpovoljnijem ponuditelju. Položena jamčevina natjecatelja čija je ponuda prihvaćena zadržava se i uračunava u zakupninu.

Priznaju li se ulaganja u neadekvatne i derutne prostore i u kojoj visini/omjeru?
U javnom natječaju za određeni poslovni prostor navodi se u sklopu tehničkih karakteristika prostora i njegovo stanje. Za prostore za koje je u javnom natječaju navedeno da ih se mora privesti oglašenoj namjeni (uredska, ugostiteljska i dr.), zakupnik se oslobađa plaćanja zakupnine za vrijeme uređenja istog i to u trajanju do tri mjeseca.
Ukoliko u natječaju nije navedeno da je prostor potrebno privesti namjeni, Zakupodavac (podružnica Upravljanje nekretninama)  predaje zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom. Ako ugovorom nije utvrđeno u kakvom stanju zakupodavac predaje zakupniku poslovni prostor, smatra se da je poslovni prostor predan u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom. Prigodom primopredaje poslovnoga prostora sastavlja se zapisnik u koji se unose podaci o stanju poslovnoga prostora.
Poslovni prostori daju se u zakup u viđenom stanju. Sva uređenja poslovnog prostora izvode se isključivo na temelju idejnog projekta i troškovnika izrađenog po ovlaštenom građevinskom inženjeru/arhitektu koji je prije izvođenja radova odobrio zakupodavac u pisanom obliku. Zakupnik je dužan o svom trošku ishoditi svu eventualnu potrebnu dokumentaciju od nadležnih državnih tijela radi provođenja potrebnih radova, privođenja poslovnog prostora namjeni te obavljanja djelatnosti. Zakupnik nema pravo na povrat izvršenih ulaganja ili bilo kakve naknade s tog osnova.

Postoji li mogućnost zajedničkog zakupa dva zakupnika?
Ukoliko je Javnim natječajem određeno da ponudu za poslovni prostor može podnijeti više osoba zajedno (zajednička ponuda) onda će se i Ugovor o zakupu poslovnog prostora (ukoliko zajednička ponuda bude najpovoljnija za taj prostor) sklopiti kao Ugovor o zajedničkom zakupu poslovnog prostora.
Ukoliko je ugovor o zakupu sklopljen s više zakupnika oni za sva dugovanja koja proizlaze iz zakupa poslovnog prostora odgovaraju solidarno.
U slučaju odustanka jednog zakupnika od zakupnog odnosa, s drugim se zakupnikom može sklopiti ugovor o zakupu ali najduže do isteka roka ugovora o zajedničkom zakupu.
Zakupodavac (Podružnica Upravljanje nekretninama) može na zahtjev zakupnika poslovnog prostora odobriti zajednički zakup ako za to postoji  gospodarski ili neki drugi interes pod uvjetom da je zakupnik podmirio sve obveze iz ugovora o zakupu, a supodnositelj zahtjeva nema dugovanja prema Zagrebačkom holdingu d.o.o. i Gradu Zagrebu.

Postoji li mogućnost sklapanja ugovora o privremenom korištenju poslovnih prostora, za koje djelatnosti i na koji rok?
Ugovor o privremenom korištenju poslovnog prostora može se sklopiti radi održavanja sajmova, priredaba, predavanja, savjetovanja, ili u druge slične svrhe, a čije korištenje ne traje duže od 30 dana, odnosno čije korištenje ne traje duže od šest mjeseci ako se prostor koristi u svrhe skladištenja i čuvanja robe.

Postoji li mogućnost podmirenja dugovanja s osnova zakupnine u obročnoj otplati?
Mogućnost plaćanja dospjelog dugovanja po osnovi zakupnine i ostalih troškova koji terete prostor obročnom otplatom postoji, ali samo u iznimnim slučajevima.
Ukoliko zakupnik zatraži otplatu dospjelog dugovanja na rate, Podružnica će ovisno o konkretnom slučaju i visini dugovanja, uputiti  prijedlog Sporazuma o odgodi podmirenja dospjelog dugovanja na Upravu Društva koja o tome odlučuje.

Može li se dobiti popis praznih poslovnih prostora u vlasništvu Zagrebačkog holdinga d.o.o.?
Informacije o slobodnim poslovnim prostorima Zagrebačkog holdinga d.o.o., Podružnice Upravljanje nekretninama mogu se dobiti u Podružnici, a za ostale prostore informacije možete dobiti u podružnici koja konkretnim poslovnim prostorom upravlja.

Mora li zakupnik poslovnog prostora plaćati odvoz smeća ili je to obveza vlasnika prostora?
Pored zakupnine zakupnik je dužan plaćati troškove tehničkih usluga (električne energije, vode, plina, grijanja, čišćenja, odvoza smeća) i drugih komunalnih usluga, troškove komunalne naknade i naknade za uređenje voda, spomeničke rente, kao i svaki drugi trošak koji se odnosi na korištenje predmeta zakupa prema stvarnoj potrošnji ili, kada to nije moguće, razmjerno površini zakupljenog prostora.

Tko objavljuje natječaj za zakup slobodnih poslovnih prostora i koji su uvjeti natječaja?
Podružnica Upravljanje nekretninama objavljuje natječaj za zakup poslovnih prostora kada se skupi određen broj slobodnih poslovnih prostora te isti objavljuje u javnim glasilima, na web stranici podružnice i web stranici Zagrebačkog holdinga d.o.o.
Ostale podružnice Zagrebačkog holdinga koje se bave zakupima poslovnog prostora (Robni terminali Zagreb, Autobusni kolodvor Zagreb, Tržnice Zagreb idr.) također objavljuju javne natječaje za zakup poslovnih prostora kojima upravljaju u javnim glasilima, na web stranici podružnice i web stranici Zagrebačkog holdinga d.o.o.

Je li potrebna javnobilježnička solemnizacija ugovora o zakupu?
Svaki ugovor o zakupu poslovnog prostora sklapa se u obliku solemnizirane privatne isprave kod Javnog bilježnika.
Troškove solemnizacije ugovora o zakupu poslovnog prostora od strane javnog bilježnika snosi zakupnik.

Da li ugovori o zakupu moraju sadržavati ovršnu klauzulu na iseljenje putem javnog bilježnika?
Ugovori o zakupu moraju sadržavati ovršnu klauzulu.

Da li zakupodavac može i pod kojim uvjetima raskinuti ugovor o zakupu u slučaju potreba ZGH d.o.o. i Grada Zagreba za korištenjem prostora?
Zakupodavac može raskinuti ugovor o zakupu u slučaju da predmet zakupa postane zakupodavcu potreban za obavljanje osnovne djelatnosti, prenamjenu prostora, nadogradnju, rekonstrukciju, uklanjanje, odnosno rušenje, a sve temeljem razvojnih, urbanističkih, građevinskih planova zakupodavca, ili Grada Zagreba kao osnivača.

Postoje li na određenoj nekretnini ograničenja u pogledu svojstva kulturnog dobra?
Prilikom raspisivanja natječaja za zakup poslovnih prostora, u samom natječaju navodi se koji su poslovni prostori upisani su u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske kao pojedinačno zaštićeni spomenici kulture. Za takve prostore potrebno je prije uređenja prostora tj. prije početka radova na uređenju istih ishoditi potrebne suglasnosti Gradskog zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode, a u korištenju postupati sukladno uputama Gradskog zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode te Zakonu o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara.
Zakupnik se u okviru korištenja takvog prostora ugovorom o zakupu obvezuje poštivati sve obveze vezane za svojstvo kulturnog dobra, a koje proizlaze iz propisa Republike Hrvatske, akata Ministarstva kulture, Gradskog zavoda za zaštitu spomenika i kulture i prirode Grada Zagreba te akata drugih nadležnih tijela.
Ako Zakupnik bez potrebne suglasnosti nadležnog tijela izvrši preinake ili nastavi s izvođenjem radova, zakupnik je isključivi nositelj materijalne i kaznene odgovornosti proizašle iz takvog njegovog postupanja.

Je li moguće kupiti dio čestice u vlasništvu ZGH?
Moguće je kupiti dio čestice u vlasništvu ZGH, ukoliko je za istu objavljen javni natječaj.

Je li na svim nekretninama ZGH usklađeno katastarsko i zemljišnoknjižno stanje sa stvarnim stanjem?
Na žalost nije, ali ZGH je poduzeo sve potrebne radnje za usklađenje katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja.

Koju dokumentaciju je potrebno pribaviti za izdavanje tabularne izjave?
Za izdavanje tabularne izjave potrebno je priložiti dokumentaciju utvrđenu ugovorom (npr. Potvrda o uplati kupoprodajne cijene ili naknade za pravo građenja).

Koje su pretpostavke za brisanje založnih prava i ostalih stvarnih tereta na nekretninama u vlasništvu ZGH?
pretpostavke za brisanje založnih prava i ostalih stvarnih tereta na nekretninama u vlasništvu ZGH je izdavanje brisovnog očitovanja .

Koje vrste javnih natječaja raspisuje podružnica?
Natječaj za zakup poslovnih prostora/zemljišta, prodaju nekretnina, osnivanje prava građenja.

Što je po GUP-u prema prostornim planovima predviđeno na određenoj nekretnini odnosno čestici u vlasništvu ZGH?
Prostorni planovi javno su dostupni putem Informacijskog sustava prostornog uređenja Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Kolika je tržišna vrijednost predmetne nekretnine? Kako je određenja prodajna cijena nekretnine objavljene putem javnog natječaja?
Početni iznos prodajne cijene utvrđuje se sukladno procjembenom elaboratu ovlaštenog procjenitelja.

Postoje li na određenoj nekretnini ograničenja u pogledu svojstva „kulturnog dobra“ i sl.?
Podaci o nepokretnima i nematerijalnim kulturnim dobrima dostupni su putem Registra kulturnih dobara RH.

Je li predmetna nekretnina etažirana, odnosno jesu li upisani posebni dijelovi nekretnine u zemljišne knjige?
Zemljišne knjige su javne knjige i uvid u iste je moguć i putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (ZIS).
 

SIGURNOST


Da li je moguće uzeti na korištenje prostor ili dio prostora unutar kompleksa „Zagrepčanka“ za  snimanje spota, serija i sl.      Snimanje unutar kompleksa Zagrepčanka trenutno nije moguće iz više razloga a najvažniji je onaj sigurnosni. Obzirom da je potres pogodio grad Zagreb dva puta prethodne godine, ostavio je traga na objektima unutar kompleksa Zagrepčanka a od kojih su neki već prije stradali u požaru. U cilju otklanjanja mogućih opasnosti i ugroza za ljude i imovinu provode se kontinuirano aktivnosti pod nadzorom MUP-a a u koordinaciji s nadležnim gradskim uredima na povećanju sigurnosti te zaštiti imovine i ljudi. U tu svrhu postavljeni su i znakovi moguće opasnosti za prolaznike a i znatno je smanjen protok vozila na lokaciji te je zabranjeno parkiranje na određenim mjestima.
Uskoro počinje realizacija planirane gromobranske instalacije i hidrantske mreže a što sve utječe na nemogućnost slobodnog kretanja i korištenja površina za predmetne namjene.
 
Što je potrebno da se zadovolje mjere zaštite od požara u prostoru ?
Prostor mora biti uređen na način i sukladno odredbama Zakona o zaštiti od požara ( NN br. 92/10) i Pravilnika o vatrogasnim aparatima ( NN br. 101/11; 74/13). Mjere zaštite od požara podrazumijevaju nabavku vatrogasnih aparata pod stalnim tlakom, kao i postavljanje propisanih naljepnica označavanja mjesta gdje se aparati nalaze. Također vatrogasne aparate potrebno je redovito pregledavati svaka tri mjeseca i periodično servisirati najmanje jednom godišnje.
 
Koje su obveze zakupca u vezi sa zaštitom na radu i zaštitom od požara, kao i neposrednog i značajnog rizika, evakuacije i spašavanja?
Temeljem Ugovora o zakupu poslovnog prostora, obvezni ste sukladno vrsti djelatnosti koju obavljate u svom poslovnom prostoru, na svoj rizik i o svome trošku, održavati i provoditi sve mjere zaštite na radu i mjere zaštite od požara, sukladno pozitivnim zakonskim propisima i pravilima struke te o tome posjedovati dokumentaciju. Ako je posebnim propisima predviđeno da je određenu opremu, dimnjake, sve vrste instalacija koje se nalaze u prostoru i služe obavljanju djelatnosti zakupnika potrebno ispitati, obvezni ste pribaviti ateste, te dostaviti kopiju atestne dokumentacije zakupodavcu. Što se tiče evakuacije i spašavanja, obvezni ste temeljem zakonskih odredbi ( Zakona o zaštiti na radu (NN br. 71/14; 118/14; 94/18; 96/18), Zakona o zaštiti od požara (NN br. 92/10) i Zakona o zaštiti od elementarnih nepogoda (NN br. 73/97) izraditi Plan evakuacije i spašavanja života i zdravlja svih osoba i zatečenih osoba u prostoru u slučaju iznenadnog događaja.

 

TEHNIČKO ODRŽAVANJE NEKRETNINA


Ima li slobodnih poslovnih prostora i može li se izvršiti uvid u iste?
Informacije se mogu dobiti od djelatnika nadležne službe komercijalizacije nekretnina a čiji su kontakti objavljeni na www.nekretnine-zgh.hr/kontakti/12
 
Na koji način se vrši primopredaja poslovnog prostora.
Primopredaja poslovnog prostora (Ulazna/Izlazna) vrši prema unaprijed dogovorenim terminima koje dogovara služba za komercijalizaciju nekretnina u koordinaciji s kolegama Službe tehničkog održavanja nekretnina.

Je li moguće izvršiti pregled lokacije kako bi se stekao dojam o lokaciji i sadržajima?
Potrebno je uputiti zahtjev  službi za komercijalizaciju nekretnina navodeći ukratko razloge pregleda sa kratkim pojašnjenjem konkretnih potreba (slikanje, mjerenje ili slično) na koji će se dostaviti odgovor u primjerenom roku.

Koju dokumentaciju je potrebno pribaviti prije nego se započnu radovi na uređenju poslovnog prostora?
U dokumentu pod nazivom Kućni red na lokaciji "Zagrepčanka" (koji je javno dostupan na službenim internet stranicama podružnice:  https://www.nekretnine-zgh.hr/tehnicko-odrzavanje-nekretnina/21  navedeni su potrebni dokumenti i procedure za uređenje prostora.

Dostupnost i suradnja sa kolegama na lokaciji Zagrepčanka?
Na lokaciji se nalaze uredi podružnice u kojima su zaposlenici zaduženi i odgovorni za tekuća pitanja i operativne procedure i poslove vezane uz lokaciju, a dostupni su svima radnim danima u redovno radno vrijeme na lokaciji od 8:00 do 16:00 sati uz prethodnu najavu. Prije podnošenja ponude za natječaj za zakup poslovnog prostora i/ili po potpisivanju ugovora o zakupu a prije početka radova na uređenju  poslovnog prostora  Zakupnik se može detaljnije informirati o svim potrebnim tehničkim aspektima uređenja i priključenja  poslovnog prostora-uvidom u Kućni red koji je objavljen na elektronskim stranicama Podružnice Upravljanje nekretninama, poglavlje: „Tehničko održavanje nekretnina“(www.nekretnine-zgh.hr). 
 
Koja je procedura priključivanja zakupnika/korisnika poslovnih prostora na elektroenergetsku mrežu na lokaciji “Zagrepčanka”
 
Zakupnik dostavlja zakupodavcu ZAHTJEV za uređenje poslovnog prostora s potrebnim tehničkim podatcima vezano za priključnu snagu radi ispitivanja mogućnosti i usklađenja s prostornim i drugim tehničkim parametrima hala/objekata i lokacije. 
Zakupodavac može zakupniku osigurati priključnu snagu maksimalno do 5kW(jednofazni priključak) i 10kW(trofazni priključak.
Mjesto priključka elektroinstalacija poslovnog prostora zakupnika na električnu mrežu zakupodavac, odredit će se sukladno energetskim prilikama na elektroenergetskoj mreži i kapacitetima u pogledu raspoložive priključne snage u pojedinim točkama elektroenergetske mreže lokacije. Podaci  o mjestu priključka predaju se projektantu kako bi isti mogao izraditi određene proračune i električne sheme. 
Priključno mjesto je  mjesto gdje zakupodavac predaje električnu energiju zakupniku i to je ujedno i mjesto razdvajanja odgovornosti  za elektroinstalacije kao i mjesto razdvajanja  osnovnih sredstava zakupodavca i zakupnika. Zakupnik je dužan dovesti svoj priključni električni kabel do mjesta priključka, odnosno do mjesta predaje električne energije kojeg odredi zakupodavac.
Zakupnik je dužan na svoj rizik i o svome trošku izraditi  projekt elektroinstalacija po ovlaštenom projektantu, te isti dostaviti zakupodavcu na pregled.
Na temelju usuglašenog projekta kojeg dostavi zakupnik, zakupodavac će izdati pisano Odobrenje za izvođenje elektroinstalacija. 
Zakupnik je dužan Izvođenje elektro radova i atestiranje elektroinstalacija povjeriti osobama registriranim  za obavljanje tih djelatnosti.
Prije priključenja elektroinstalacija zakupnika na elektroenergetsku mrežu lokacije Zakupnik je u obvezi predati zakupodavcu  propisane ateste izvedenih elektroinstalacija i popunjen obrazac Prijavnice elektroinstalacija. 
Postupci odobravanja za slučajeve preuređenja, dogradnje  i  rekonstrukcije postojećih poslovnih  prostora  i pripadajućih instalacija odobravaju se sukladno procedurama iz ovog Kućnog reda, a sukladno projektnoj dokumentaciji izrađenoj po ovlaštenom projektantu.
 
NAPOMENA:
Tehnička svojstva električnih instalacija u smislu Članak 10. Tehničkog propisa za niskonaponske električne instalacije NN 5/2010 postižu se projektiranjem i izvođenjem električne instalacije, a očuvanje tehničkih svojstava postiže se pravilnom upotrebom, održavanjem i redovnim atestiranjima električne instalacije (konkretno svake 4 godine), što sve skupa čini obvezu zakupnika-vlasnika elektroinstalacija.